Steuerpraxis bei sog. Share-Deals überarbeiten

Steuerpraxis bei sog. Share-Deals überarbeiten

1. Die Herausforderung:

Die Grunderwerbsteuern steigen für Normalverbraucher stetig, während Großinvestoren mit sog. „Share Deals“ die Abgabe aushebeln können.
Durch diese Praxis entgehen der Allgemeinheit über die Jahre geschätzt Milliarden-einnahmen, die an anderer Stelle fehlen.
Es wäre sinnvoller Anreize für Private zu setzen, um die Eigentumsquote bei Immobilien zu erhöhen und damit einen weiteren Baustein gegen potentielle Altersarmut zu legen.
Die Grunderwerbsteuer könnte geringer sein, wenn sie gerechter zwischen Großinvestoren und Bürgern verteilt würde.

Die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags unterstützen einen derartigen Vorstoß. In einem Gutachten machen sie klar, dass der Gesetzgeber die „Share Deals“ zur „Verhinderung von Steuerumgehungen“ erschweren kann.
Danach sollten Immobilien-Deals ihrer Meinung auch dann steuerpflichtig werden, wenn ihrer Meinung nach mehr als drei Viertel der Anteile an der Gesellschaft verkauft werden. Bei reinen Wohnungsgesellschaften halten sie eine noch niedrigere Grenze für vertretbar.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erfasst in der Datenbank Wohnungstransaktionen seit 1999, Transaktionen von großen Wohnungsportfolios ab 800 Wohnungen und seit dem zweiten Halbjahr 2006 zusätzlich Transaktionen kleinerer Wohnungsportfolios zwischen 100 und 800 Wohnungen.
Die Datenbank basiert auf systematischen Recherchen unterschiedlicher Print- und Internetquellen.

Allein das grunderwerbssteuerpflichtige Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt erreichte dabei im Jahr 2016 240,5 Milliarden Euro. Immobilien zirkulieren dabei zunehmend zwischen wenigen großen Marktteilnehmern.
Bei 35 Prozent der gehandelten Wohnungen habe der Käufer weniger als 95 Prozent der Anteile erworben, bei 36 Prozent mehr als 95 Prozent, führt die Bundesregierung aus .
Der Bundesregierung liegen nach eigenen Angaben keine Kenntnisse über das Volumen der Steuermindereinnahmen bei der Grunderwerbsteuer auf Grund von Share Deals vor (s.Fn1).
Der Anteil von Wiederverkäufen an den gesamten Transaktionen großer Wohnungsbestände erreichte laut dem BBSR den Spitzenwert von 94 Prozent.

Immobilientransaktionen unterliegen grundsätzlich der Grunderwerbsteuer, wobei die Einnahmen an die Länder gehen. Dies gilt vor allem dann, wenn das Grundstück selbst direkt vom Käufer erworben wird (Asset Deal).
Um Grunderwerbsteuer zu vermeiden, werden daher oftmals nicht die Grundstücke selbst, sondern Anteile an grundbesitzenden Unternehmen (sog. Shares) verkauft.

Für diesen Fall fällt keine Grunderwerbsteuer an – jedenfalls dann nicht, wenn weniger als 95 Prozent der Unternehmensanteile erworben werden (Share Deal).
Grunderwerbsteuer fällt erst an, wenn mindestens 95 Prozent dieser Unternehmensanteile (zum Beispiel Aktien) auf den Käufer übergehen.
Von dieser Gestaltungsmöglichkeit profitieren insbesondere große Marktteilnehmer.

Um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, führen sie oftmals solche Share Deals durch und bleiben mit maximal 94,9 Prozent gekauften Anteilen knapp unter der Grenze der Steuerpflicht.

Die Situation auf dem Markt der landwirtschaftlichen Flächen ist ebenfalls gekennzeichnet von einer strak preisgetriebenen Entwicklung der Boden- und der Pachtpreise und dem zunehmenden Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und landwirtschaftlichen Unternehmen durch Investoren. Die Folge davon sind die zunehmende Bildung von Holdingstrukturen und eine starke Konzentration. Dies gefährdet den Erhalt einer ausgewogenen Agrarstruktur.
Mit dafür verantwortlich sind u. a. die fehlende Erfassung und die steuerliche Privilegierung von Anteilsverkäufen an landwirtschaftlichen Unternehmen.

Die steuerliche Privilegierung von Share Deals in ihrer bisherigen Form ist dringend zu überarbeiten.
Bei einer gerechten Besteuerung von Share Deals würden sich der Handel mit großen Immobilienbeständen und die Fusion großer Wohnungsunternehmen weniger lohnen.
Im Ergebnis würde die, aus Verbrauchersicht problematische Konzentration von Wohnungsbeständen in immer größeren Immobilienunternehmen, eingeschränkt.
Die Konzentration von Wohnungsbeständen in Händen großer Marktteilnehmer birgt die einerseits die Gefahr steigender Mietpreise in Ballungszentren und schwächt andererseits die Position der Mieterinnen und Mieter gegenüber ihrem Vermieter.
Da durch Share Deals viele Immobilientransaktionen am Staat vorbei vollzogen werden, ist eine genaue Berechnung, wie viele Einnahmen der Gesellschaft dadurch entgehen, kaum möglich. Schätzungen des hessischen Finanzministeriums gehen allerdings im Zusammenhang mit der Praxis der Share Deals von Einnahmeverlusten in einer Größenordnung von bis zu 1 Mrd. Euro jährlich aus.

2. Herangehensweise und Lösungen:

Wir Neue Liberale wollen die Praxis der Share Deals überarbeit sehen, um Steuermindereinnahmen durch entgangene Grunderwerbsteuern zu minimieren und steigenden Mieten und Bodenpreisen entgegenzuwirken.

Die Einführung des neuen, eigenständigen Tatbestandes des § 1 Absatz 3a GrEStG durch das Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz 2013 hat immerhin schon einmal die Gestaltungslücke beseitigt, nach der durch die Zwischenschaltung einer Gesellschaft das Entstehen von Grunderwerbsteuer vermieden werden konnte.
In der Finanzministerkonferenz am 8. September 2016 haben die Finanzministerinnen und Finanzminister der Länder die Einrichtung einer Arbeitsgruppe unter Federführung von Nordrhein-Westfalen und Hessen mit dem Auftrag der Prüfung und Erarbeitung von Lösungsvorschlägen zu den sogenannten Share Deals beschlossen.
Die Finanzministerinnen und Finanzminister der Länder baten um Vorlage des Schlussberichts möglichst zur Finanzministerkonferenz am 19. Oktober 2017.

Das Ergebnis der von den Ländern eingerichteten Arbeitsgruppe soll kritisch geprüft und ggf. bei der Neuregelung der derzeitigen Praxis berücksichtigt werden.

Folgende Maßnahmen sollten daher in die Neuregelung eingehen:

  1. die Befreiung von der Grunderwerbssteuer bei der anteiligen Übernahme von Unternehmen bis 95 Prozent soll abgeschafft werden.
  2. Die betreffenden Vorschriften im Grunderwerbsteuergesetz (§ 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG) sollen dahingehend geändert werden, dass auch anteilige Unternehmenskäufe grundsätzlich steuerbar und steuerpflichtig sind.
  3. Wesentliche Transaktionen von bis zu 50 Prozent der Unternehmensanteile sind weiterhin nicht steuerbar, werden es aber, wenn diese Grenze durch nachfolgende mittelbare oder unmittelbare Erwerbe überschritten wird, als Bemessungsgrundlage sind die Grundstückswerte nach den §§ 151, 157 BewG entsprechend der prozentualen Höhe des Anteilserwerbs (50 bis 100 Prozent) zugrunde zu legen.
  4. Alle Flächenverkäufe und Anteilsverkäufe an landwirtschaftlichen Unternehmen sollen erfasst und reguliert werden.